Okazja czy pułapka?

Przy obecnych cenach metra kwadratowego w Warszawie (często przekraczających 20 tys. zł), licytacje komornicze wydają się rajem dla inwestorów. Mieszkania na Mokotowie czy Ursynowie trafiają pod młotek za ułamek wartości rynkowej.

Ceny wywoławcze są sztywno określone przepisami Kodeksu Postępowania Cywilnego:

• I licytacja: Cena wywoławcza to 3/4 sumy oszacowania (wartości rynkowej ustalonej przez biegłego).
• II licytacja: Jeśli pierwsza nie dojdzie do skutku, cena spada do 2/3 sumy oszacowania.

Oznacza to, że mieszkanie wycenione na milion złotych, na drugiej licytacji może "wystartować" od 666 tysięcy. Brzmi kusząco? Oczywiście, ale w Warszawie rzadko kończy się na cenie wywołania – zainteresowanie jest ogromne.

Procedura zakupu: Krok po kroku

1. Znalezienie ogłoszenia: Obwieszczenia o licytacjach (Licytacje.komornik.pl).
2. Oględziny: Komornik wyznacza termin oględzin nieruchomości (zazwyczaj 2 tygodnie przed licytacją). Warto pójść i zobaczyć stan lokalu.
3. Wadium: Aby wziąć udział w licytacji, musisz wpłacić rękojmię (wadium) w wysokości 10% sumy oszacowania. Wpłata musi być zaksięgowana na koncie komornika najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.
4. Licytacja: Odbywa się w sądzie rejonowym lub elektronicznie (e-licytacje). Wygrywa ten, kto zaoferuje najwyższą kwotę.
5. Przysądzenie własności: Jeśli wygrasz, masz 2 tygodnie na wpłatę reszty ceny (można wnioskować o wydłużenie terminu do miesiąca). Po wpłacie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Uwaga: W Warszawie sądy są przeciążone. Na prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności (które jest podstawą wpisu do Księgi Wieczystej) czeka się czasem 6-12 miesięcy!

Ryzyka: Na co uważać?

1. Lokator ("Wkładka mięsna")

Kupując mieszkanie na licytacji, wstępujesz w prawa właściciela. Postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do opróżnienia lokalu, ale... nie oznacza automatycznej eksmisji. Jeśli w mieszkaniu jest dłużnik, musisz przeprowadzić formalną procedurę eksmisji komorniczej. Jeśli dłużnikowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego, możesz czekać lata na jego wskazanie przez gminę (o czym pisaliśmy tutaj).

2. Służebności i Dożywocie

Przed przystąpieniem do licytacji koniecznie sprawdź Księgę Wieczystą (dział III). * Hipoteki (dział IV) – wygasają po licytacji. * Służebność osobista mieszkania (prawo dożywotniego zamieszkiwania) – zazwyczaj pozostaje w mocy mimo sprzedaży licytacyjnej, jeśli została wpisana przed zajęciem komorniczym. Możesz kupić tanie mieszkanie z "babcią", której nie możesz usunąć aż do jej śmierci.

3. Stan techniczny

Kupujesz w stanie "jak widać". Nie przysługuje Ci rękojmia za wady fizyczne. Jeśli po zakupie okaże się, że instalacja elektryczna jest spalona, a rury pękły – to Twój koszt.

Alternatywa: Licytacje u syndyka

Bezpieczniejszą alternatywą są często przetargi organizowane przez syndyków w postępowaniach upadłościowych. * Plusy: Syndyk często opróżnia lokal przed sprzedażą (lub dłużnik wyprowadza się dobrowolnie w zamian za środki na wynajem z masy upadłości). Sprzedaż ma skutki sprzedaży egzekucyjnej (czyści hipotekę). * Minusy: Procedura jest mniej sformalizowana, czasem trudniej znaleźć ogłoszenia.

Tabela: Ukryte koszty zakupu licytacyjnego

Nie ryzykuj wadium

Pamiętaj, że wpłacone wadium przepada, jeśli wygrasz licytację, a nie wpłacisz reszty ceny w terminie. Zanim podniesiesz rękę na sali licytacyjnej, skonsultuj stan prawny nieruchomości. Pomożemy Ci w audycie.

FAQ